房地產稅收籌劃

 

    2020年,面對疫情問題,很多房地產行業都選擇了降價處理房源來回籠資金,那么今年的房地產行業應該怎么做,才能保證賺取更多的利潤呢?其實房地產行業的模式很簡單,開發商買地批地,承包給施工企業來建房,施工企業建房以后交房給房地產開發商,開發商賣給個人。在這個模式當中,有幾個環節,開發商是不容易取得進項發票的(就會導致賬目利潤虛高,從而產生不必須要的所得稅)。

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1、在房屋設計過程中,設計圖紙可能會找到大學生或者其他個人設計,設計的費用是沒有發票的

2、建筑勞務團隊,私人的包工頭,包公班組很難取得發票

3、到小廠房材料進貨很難取得發票

4、房屋的營銷,大的房地產開發商外包給小公司,也比較難取得發票

5、企業高管的個稅也是比較高的

 

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上述的這幾種情況,都會導致企業的賬目利潤虛高,產生不必要的所得稅問題,所以更顯得稅收籌劃的重要性,節稅方法為:通過業務外包的形式,把缺少進項發票的業務部分,外包給個人獨資企業來做,所得稅的稅賦低至0.49%-2.1%無股東分紅稅,低稅賦的稅款規范繳納后即可支配收入的資金。 

個人獨資企業需要繳納的稅種有:增值稅,附加稅,個人生產經營所得稅。其中個人生產經營所得稅享受的是核定征收,核定的是企業的利潤,企業利潤的10%為應納稅所得額,再按照稅務上規定的應納稅所得額對應的稅率和速算扣除數得出最終的應納稅額例:企業營業額為500,在完全沒有進項發票的條件下,查賬征收企業的利潤為500萬,需要繳納的稅金如下:

 

增值稅500*/1.03*3%=14.56

附加稅:14.56萬*5%=0.73萬

企業所得稅:500萬/1.03*25%=121.36萬

股東分紅稅:(500萬-14.56萬-0.73萬-121.36萬)*20%=72.67萬

稅款合計:14.56萬+0.73萬+121.36萬+72.67萬=209.32萬

 

如果是個人獨資企業核定征收,那么所得稅的利潤就是500/1.03*10%=48.54萬的利潤且個人獨資企業無股東分紅稅,所以個人獨資企業需要繳納的稅金如下:

 

增值稅500萬/1.03*3%=14.56萬

附加稅:14.56萬*5%=0.73萬
個人生產經營所得稅:500萬/1.03*10%*30%-4.05萬=10.51

稅合計:(14.56+0.73+10.51)萬=25.8萬

 

比起稅收籌劃前少交了稅款:209.32萬-25.8萬=183.52萬

節稅了80%以上:183.52萬/209.32萬*100%=87.67%

 

因個人獨資企業沒有股東分紅稅,所以上述稅款繳納完成后余款轉到出資人賬戶,無需再繳納任何稅費。個獨企業對于利潤較高的行業來講是節稅的首選

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